Tingkat kapitalisasi

Berbagi Video // www. investopedia com / terms / c / capitalizationrate. asp

Berapakah 'Tingkat Kapitalisasi'

Tingkat kapitalisasi adalah tingkat pengembalian atas properti investasi real estat berdasarkan pendapatan yang diharapkan properti tersebut dihasilkan. Tingkat kapitalisasi digunakan untuk memperkirakan potensi return investor atas investasinya.

Tingkat kapitalisasi investasi dapat dihitung dengan membagi laba operasi bersih investasi (NOI) dengan nilai pasar saat ini dari properti, di mana NOI adalah tingkat pengembalian tahunan atas properti dikurangi semua biaya operasi. Rumus untuk menghitung tingkat kapitalisasi dapat dinyatakan dengan cara berikut:

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Pasar Saat Ini

Beberapa orang menganggap tingkat kapitalisasi, pada dasarnya, tingkat diskonto suatu perpetuitas, walaupun penggunaan perpetuitas dalam kasus ini mungkin sedikit menyesatkan karena menyiratkan arus kas akan stabil setiap tahun.

Tingkat kapitalisasi dinyatakan sebagai persentase dan juga sering dikenal sebagai "cap rate. "

BREAKING DOWN 'Capitalization Rate'

Tingkat kapitalisasi sangat berguna karena ia menyederhanakan informasi tentang investasi real estat dan memudahkan penafsiran. Misalnya, jika Stephan membeli properti seharga $ 900.000 dan mengharapkan properti tersebut akan menghasilkan $ 125.000 per tahun setelah biaya operasional, tingkat kapitalisasi untuk investasinya adalah 13. 89% ($ 125.000 / $ 900.000 = 0. 1389 = 13. 89%). Apa artinya ini, setiap tahun, Stephan menghasilkan 13,89% dari nilai propertinya sebagai keuntungan.

Contoh ini mengasumsikan bahwa semua faktor perhitungan suku bunga Stephan akan tetap konstan, namun kenyataannya banyak hal akan sedikit lebih rumit. Misalkan karena booming permintaan akan real estat di kota Stephan setelah dia melakukan investasi, nilai properti Stephan naik menjadi $ 2 juta pada saat dua tahun telah berlalu. Sementara itu, Stephan telah menghasilkan jumlah uang yang sama dari properti itu. Karena perhitungan tingkat kapitalisasi menggunakan nilai pasar saat ini, tingkat kapitalisasi investasi Stephan telah berubah. Karena nilai pasar properti telah meningkat sementara NOI Stephan tidak, tingkat suku bunga telah turun menjadi kurang baik 6. 25% ($ 125.000 / $ 2 juta = 0, 0625 = 6,25%).

Contoh seperti ini menggambarkan fungsi penting dari tingkat kapitalisasi. Karena tingkat cap adalah rasio yang mengukur profitabilitas, proporsi NOI relatif terhadap nilai pasar saat ini harus tetap konstan agar tingkat kapitalisasi tetap sama. Jika NOI naik sementara nilai pasar tidak, tingkat kapitalisasi akan meningkat dan, jika sebaliknya terjadi, tingkat kapitalisasi akan menurun.Agar investasi real estat tetap menguntungkan, NOI perlu meningkat pada tingkat yang sama dengan kenaikan nilai properti, atau pada tingkat yang lebih tinggi lagi. Dalam hal ini, tingkat kapitalisasi berguna karena dapat digunakan untuk melacak investasi real estat dari waktu ke waktu untuk melihat apakah kinerjanya membaik atau tidak. Jika, untuk alasan apapun, tingkat kapitalisasi menurun, mungkin keputusan yang bijaksana untuk sekadar menjual properti dan menginvestasikannya di tempat lain. Dengan penurunan lebih dari 50% pada tingkat topi Stephan hanya dalam dua tahun, dia kemungkinan akan menjadi yang terbaik selain menemukan cara untuk menaikkan NOI-nya atau menjual properti dan menemukan investasi alternatif.

Penggunaan Tingkat Kapitalisasi

Seringkali, membandingkan investasi properti yang berbeda bisa jadi seperti membandingkan apel dan jeruk, jadi tingkat kapitalisasi adalah titik melompat yang baik karena dapat digunakan untuk dengan cepat dan mudah membandingkan banyak peluang investasi dengan satu lain. Membandingkan nilai pasar atau perkiraan pendapatan operasional berbagai properti seringkali akan sulit dan menghasilkan hasil yang sulit disaring, namun membandingkan persentase sangat mudah. Misalnya, Martha mempertimbangkan dua investasi berbeda dengan nilai pasar sebesar $ 230.000 dan $ 3 juta dan memperkirakan nilai NOI mereka masing-masing adalah $ 40.000 dan $ 300.000. Sementara investasi ini berbeda secara substansial, mengetahui bahwa tingkat kapitalisasi masing-masing adalah 17. 39% dan 10% dapat membantu Martha membuat keputusannya. Namun, sementara tingkat kenaikan investasi pertama jauh lebih tinggi, investasi kedua akan menghasilkan lebih banyak uang setiap tahun, jadi ini kemungkinan akan menjadi keputusan Martha juga. Meskipun contoh ini membantu menggambarkan kemampuan tingkat suku bunga untuk membantu dalam membandingkan investasi, penting untuk dicatat bahwa ini sangat berguna dalam fungsi ini bila nilai NOI atau nilai pasar saat ini sebanding. Investasi dengan ukuran yang berbeda secara drastis mungkin sering memiliki pertimbangan tambahan yang dapat mencegah perbandingan yang halus.

Saat mencari investasi di real estat, investor akan sering memutuskan tingkat suku bunga terendah yang akan mereka terima untuk membuat investasi bernilai sementara. Misalnya, seorang investor mungkin memutuskan bahwa, untuk jumlah uang yang ingin mereka belanjakan, mereka hanya akan menerima investasi dengan tingkat kapitalisasi 10% atau lebih tinggi. Ketika melihat potensi investasi, mereka akan membandingkan tingkat suku bunga dari investasi tersebut terhadap tingkat suku bunga pribadi mereka.

Tingkat kapitalisasi juga dapat digunakan untuk menghitung secara kasar masa pengembalian investasi dengan membagi 100 dengan tingkat suku bunga bila dinyatakan secara keseluruhan. Sebagai contoh, seseorang dapat menghitung periode pengembalian investasi dengan tingkat bunga 5% dengan membagi 100 dengan 5, untuk perkiraan waktu pengembalian modal 20 tahun. Namun, metode ini seharusnya hanya digunakan untuk memperkirakan perkiraan waktu pengembalian investasi karena beberapa investasi real estat akan mempertahankan tingkat kapitalisasi konstan dalam jangka waktu yang panjang.

Selain itu, kapitalisasi langsung adalah metode yang digunakan untuk menilai investasi real estat yang menggabungkan tingkat kapitalisasi. Dengan metode ini, seseorang dapat membagi NOI dengan tingkat suku bunga untuk menentukan biaya modal investasi. Meskipun ini mungkin terdengar rumit, pada dasarnya ini adalah rekonfigurasi formula tingkat tutup.

Masalah dengan Tingkat Kapitalisasi

Meskipun tingkat kapitalisasi adalah rasio yang sangat berguna untuk digunakan saat merencanakan atau menganalisis investasi, namun ada beberapa keterbatasan penting yang harus dipertimbangkan sebelum menggunakan tingkat suku bunga.

Salah satu pembatasan tersebut adalah bahwa tingkat suku bunga tidak terlalu berguna untuk investasi jangka pendek. Dengan sedikit waktu untuk mengembangkan arus kas yang andal, investasi NOI bisa sulit atau tidak mungkin untuk ditentukan, sehingga membuat perhitungan tingkat suku bunga sulit atau tidak mungkin juga.

Penting juga untuk dicatat bahwa tingkat kapitalisasi kadang dihitung sebagai NOI dibagi dengan jumlah asli pemilik saat ini yang membayar properti tersebut. Karena nilai properti jarang akan tetap sama untuk waktu yang lama, metode penghitungan tingkat tutup ini jauh lebih berguna daripada metode lainnya. Menghitung tingkat suku bunga untuk properti dengan nilai $ 2 juta pada tahun 2015 berdasarkan harga 1995 $ 300.000 tidak akan sangat berguna dan akan memberikan hasil yang sangat menyesatkan. Masalah tambahan saat menggunakan metode ini mungkin juga timbul dalam kasus properti yang diberikan sebagai hadiah atau melalui warisan, karena tingkat kenaikan tidak dapat ditentukan dengan biaya nol.

Tingkat kapitalisasi adalah rasio yang populer dan mudah digunakan, namun seharusnya tidak menjadi satu-satunya faktor dalam keputusan investasi real estat. Masih banyak lagi faktor yang perlu diperhatikan seperti pertumbuhan atau penurunan potensi pendapatan, kenaikan nilai properti dan investasi alternatif yang ada.